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苏某等11人诉厦门市规划局撤销规划许可证案

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发表时间:2015-01-31 00:39

  一、案情梗概

   厦门XX花园是厦门XX房地产开发公司和香港XX投资有限公司合作开发的别墅小区。苏X等11人系该小区的部分业主。开发商在原来XX花园小区在售房广告及总平设计上,有配套用房、超级市场、游泳池等配套设施。但该配套设施始终没有建设。XXXX年,经厦门市政府部分批准,特房公司将该地块收回自建,并将XX花园三期的公寓用地另行申请立项为“特房X阁”进行开发建设。厦门市规划局根据厦门市计划委员会的立项、市政府的土地变更批复及开发单位的申请,于1997年向开发单位颁发了建设用地规划许可证,于XXXX年向其颁发了建设工程规划许可证。后苏X等人认为厦门市规划局的规划行为属于重复规划,侵占了其公建用地,因此,起诉要求撤销“特房X阁”的两证。


  二、 原告主张

   XXXX年,该小区建成时,这些配套设施虽未建成,但开发商的总平图仍然有相应的建设用地。然而,XXXX年初,原告等才发现该配套设施用地上建起了“特房X阁”公寓,经过与开发单位交涉,其才发现是规划局对该地块作了重新规划,从而导致其公建用地变成公寓用地,规划局的这一规划行为系重复规划,导致了其公建用地变成其他用途,系对其拥有的土地使用权的侵犯,行政行为违法,应予撤销。


   三、代理意见

   我们接受规划局的委托,认真审核了案件的相关材料,提出如下意见:

   1、讼争的99D2XX号建设用地规划许可证和(XXXX)厦规建设第021X号建设工程规划许可证合法。

   规划局有关该两证的内档材料表明,讼争的“两证”是在规划局的职权范围内作出的,其作出程序及内容均符合《厦门市城市规划条例》第二十九条、第三十六条的规定,因此,该两个具体行政行为合法,苏X等11人诉请撤销该具体行政行为不符合法律规定。

   2、苏X等11人主张“两证”是对厦门市XX花园用地的重复规划,并且该规划导致其公建配套设施用地减少没有事实与法律依据。

   首先,规划局有关两证的审批材料及内容表明,讼争的“两证”是针对厦门市经济特区房地产开发公司开发的“特房X阁”作出的,该用地原系厦门市XX花园的三期用地。XXXX年3月,经厦门市计划委员会批准,该用地重新立项为“特房X阁”项目,厦门市人民政府也于XXXX年10月对该用地进行变更,将该地块从原来XX花园用地的红线中单独划出作为“特房X阁“的建设用地。厦门市经济特区房地产开发公司据此向规划局办理了讼争的“两证”。由于“特房X阁”系经过重新立项的项目,其与XX花园已经没有关系,而XX花园三期工程在该新的立项文件作出后,即自动取消。从而其相应的规划、审批文件就已经自动失去法律效力。规划局对特房X阁项目所做的规划审批,属于新项目的审批内容,不存在与XX花园重复审批、重复规划的问题。

   其次,规划局在厦门市人民政府、厦门市计划委员会对该项目立项和批复后,也就应当为其颁发新的用地规划文件,即讼争的两证。因此,两证不但是合法的,也是必须的。否则的话规划局就构成行政不作为而违法。从该行政审批的流程看,将该项目从原来XX花园三期工程变更为特房X阁项目,并不是规划局规划文件作出的,而是其他行政部门。规划局仅是对其变更后的项目重新进行规划审批而已。因此,如果说本案将XX花园三期变更为特房X阁侵犯了苏X等11人的利益,由于该变更行为也不是规划局作出的,苏X等11人也应当向其他相关的行政部门主张权利。苏X等11人起诉规划局,没有法律依据。

   再次,从规划局提交的XX花园总平图来看,“特房X阁”的用地,原来系开发商计划用于开发“公寓”的用地,而不是用于公建配套设施的用地,甚至从该图来看,原来开发商规划的公共配套设施仅有“游泳池、绿地”,而特房X阁的用地显然没有侵占到该用地。苏X等11人主张“特房X阁”用地是对其公建设施用地的侵占,与事实不符。至于开发商原来售楼广告将该地块作为公建设施用地和项目等,与规划局的具体行政行为没有任何关系,苏X等11人应当直接向开发商主张,其起诉规划局,显然没有法律依据。


  四、法院的判决

   法院对规划局代理人提交的XX花园总平图及“特房X阁”进行比对后,采信了代理人提出的意见,即“特房X阁”用地在原来“XX花园”总平设计上及规划文件上,均属于公寓用地,而不是公建用地,苏X等人主张该新的规划文件侵犯了其公建用地没有事实依据;

其次,行政诉讼只能审查具体行政行为的合法性,规划局有关两证的审批程序及文件上均符合法律规定,具有合法性。开发商对购房者的广告宣传材料并不是规划局的行为的依据,不能以开发商承诺的公建设施没有建成就认定规划局的行为侵权或者违法。

   综上,法院最终驳回了苏X等11人要求撤销两证的诉讼请求。委托人在本案中胜诉。


   五、社会影响及意义

   厦门作为一岛屿城市,土地存量非常有限,另一方面,厦门早期的房地产开发存在规模小、条块分割严重的现象,在厦门市民的生活质量不断提高后,公共设施、公共绿地等成为市民关注的问题,同时市民该方面的需求与现实的矛盾,造成了人们对厦门市规划局规划水平不高的评价。而本案就是市民对规划不满,并最终拿起法律武器维护自己合法权益的典范,原告在社会舆论上赢得了广泛的支持,似乎原告是代表广大厦门市民对规划局的规划行为进行的一次合法性问责。尽管行政诉讼只审查具体行政行为的合法性,不审查其合理性,但代理律师仍然承受了极大的社会舆论压力。代理律师接受委托后,进行了大量的调查和取证工作,并最终从城建档案馆调取了争议地块原始规划为公寓用地的证据,提出了充分的法律依据。法院最终采纳了代理律师的意见,判决驳回原告的诉讼请求。该案的嗣后宣传一方面让规划局重新赢回了市民对行政机关“依法行政”的信任,另一方面也使作为行政机关的规划局意识到依法作出的具体行政行为,其合理性对行政相对人以及广大利害关系人的合法权益也休戚相关。